A legfontosabb vonatkozó információk, a Társasházi törvény alapján (Tt.):
Ki lehet közös képviselő/társasházkezelő? Bárki (akit a közgyűlés megválaszt). De ha nem tulajdonos a társasházban, akkor csak szakképesítéssel rendelkező szakember lehet. Ha tulajdonos, akkor pedig nem kötelezhető a szakképesítés megszerzésére (avagy anélkül is megválasztható). Az egy másik kérdés persze, hogy hosszú távon jó-e, ha szakképesítés nélküli tulajdonos a közös képviselő.
A törvény felsorolja azt is, hogy ki NEM lehet társasházkezelő vagy közös képviselő (a kizáró okok ugyanazok mindkettőnél).
De mik a feladatai egy közös képviselőnek, illetve egy társasházkezelőnek (a törvény szerint)?
Úgy gondolom, hogy anno a törvényalkotó szándéka az volt, hogy a társasházak kötelezően rendelkezzenek egy olyan személlyel, aki intézi a közös ügyeket (ő intézi a számlák befizetését, ő felügyeli a társasház pénzügyeit, ő köti a biztosítást, stb.). Másrészt ez a személy számoljon is el (költségvetési javaslat - éves beszámoló), harmadrészt, gondoskodjon arról, hogy a Közgyűlés által meghozott határozatok megvalósuljanak, hiszen a Társasház = társas ház, tehát a tulajdonosoknak kell dönteniük a társasház sorsáról (a döntéseket pedig a közgyűlésen tehetik meg, határozatok formájában).
Valójában a Társasházi törvény a "szükséges minimumot" írja elő, teendők terén, ami lehet, hogy elegendő egy pár éves, 8-10 lakásos társasház esetén, ahol az egyik tulajdonos szívesen intézi ezeket az ügyeket, esetleg valamilyen (kis) tiszteletdíj fejében. (Ilyenkor elképzelek egy békés tulajdonosi közösséget, ahol mindenki szívesen és gond nélkül befizeti a közös költséget, muskátlik vannak minden ablakpárkányon, és hetente járnak át egymáshoz szomszédolni, egy-egy csésze teára.)
Aztán a törvényalkotó úgy gondolta (szerintem), hogy ami ennél bonyolultabb teendő, tehát az épületfenntartás, a felújítások koordinálása és az ingatlanhasznosítás, azt már a társasházkezelő feladatkörébe kell tenni, és ahhoz már szakképesítéssel is kell rendelkezni (jogosan).
A törvényalkotó valószínűleg anno nem tudta végiggondolni (vagy csak nem tudott tenni az ügy érdekében), hogy ez az egész társasházkezelői téma (is) elég komplex ahhoz, hogy a tulajdonostársak ne feltétlenül értsék meg részleteiben. Arra gondolok, hogy ha egy épület 70 éves, és lassan el kellene kezdeni pénzt gyűjtögetni egy épületszerkezet (mondjuk tető) felújítására, akkor nagyon könnyen előfordulhat, hogy a tisztelt tulajdonostársak úgy gondolják, hogy "ráérünk arra még". Nem akarnak közös költséget emelni, és ezt megszavazzák a közgyűlésen is. Az eredmény: rossz döntés. Pedig szabályosan hozta meg a tulajdonosi közösség. Ilyen és ehhez hasonló helyzetek miatt gondolom azt, hogy a (jó) közös képviselőnek vagy társasházkezelőnek óriási szerepe van abban, hogy megértesse a tulajdonosokkal, hogy mikor, mire, miért van szükség - és ez valójában rengeteg munka. Elmagyarázni, kommunikálni, rávezetni, érvelni, megérteni, megértetni, hiszen az ő tulajdonukról, a tulajdonolt ingatlan értékéről van szó.
Visszatérve a közös képviseleti feladatokhoz, ahogy fentebb is látható, a jogszabály ugyebár előír
sok mindent, de emellett nem kötelezi a természetes személy közös képviselőt, hogy
elvégezze a társasházkezelői tanfolyamot.
Gondolja végig, képesítés (szaktudás) nélkül hogyan lehet…
… gondoskodni arról, hogy a határozatok megfeleljenek a
jogszabályoknak és az SZMSZ-nek?
… megállapítani, hogyan kell fenntartani egy 1-100 éves
épületet?
… közös költséget megállapítani, költségvetési javaslatot
készíteni, 3-5-10 éves távlatban tervezni, hosszú távon gondolkodni?
… közös költséget behajtani a nemfizetőktől?
… [értelmes] SZMSZ módosításokat végrehajtani?
… éves elszámolást készíteni, könyvelni?
… megállapítani, mely építészeti / építési / műszaki
probléma a legfontosabb a 23 közül?
Sajnos a
gyakorlatban a fenti előírások nem mindig valósulnak meg (pontosabban, a
törvény nem írja elő ezek minőségét…).
Amennyiben Önök új közös képviselőt akarnak választani, és a
kérdés az, hogy az tulajdonostárs legyen-e (olcsóbban?), vagy külsős szakértő
(drágábban?), nyugodtan kalkulálják bele azt a lehetőséget is, hogy a
lelkes tulajdonostársat befizetik egy társasházkezelő tanfolyamra (amennyiben látnak benne rációt). Amennyiben erre
nincs lehetőség, vagy az illető nem akar/nem tud részt venni, érdemes egy
szakképzett társasházkezelőt választani.
Azt is meg lehet említeni, hogy nem csak a társasházi
törvény, hanem más törvények, jogszabályok, rendeletek is vonatkoznak a
társasházkezelőre, és ezekből nem kevés van. Számviteli tv., Ptk, tűzvédelmi
szabályzatról szóló rendelet… építkezéssel, felújításokkal kapcsolatos szabályozások...
kormányrendelet a felvonókról... az SZJA-ról, adózásról, közigazgatásról nem is beszélve, és ez
csak hirtelen néhány téma, amely szabályozását be kell tartani. A természetes
személy közös képviselők nem biztos, hogy teljes mértékben tisztában vannak
vele, mely előírásoknak, hogyan kell megfelelni (tisztelet a kivételnek).
A közös képviselő vagy társasházkezelő feladatainak minőségi
ellátásához sokfajta ismeret, több témában való jártasság szükséges. Sőt,
szerencse, ha a közös képviselő vagy társasházkezelő otthon van a jogi, gazdasági,
műszaki, építészeti, számviteli kérdésekben - például ha ezen szakmák egyikében
dolgozott évekig. Mindezek mellett szinten kizártnak tartom, hogy valaki az
összes említett szakmában profi legyen, így a legjobb, ha a speciális
szakterületeket mindeközben szakemberre bízzuk: egy peres eljáráshoz fogadjunk
jogászt, egy sok albetétes társasház könyveléséhez könyvelőt, komplex
elszámolások/könyvelés esetén végeztessünk auditot, régi épület esetén
készíttessünk épületdiagnosztikát, stb. (Ahogy csőtörés esetén sem a közös
képviselő az, aki kicseréli a régi vezeték-szakaszt.) Egy közös képviselőnek
vagy társasházkezelőnek leginkább szervezési, "manager" típusú
feladatköre van: minél több feladatot hatékonyan és jól elvégezni és
elvégeztetni, a legjobb/leghatékonyabb szakemberek bevonásával.
Az én véleményem az,
hogy a szakemberek bevonásának formája teljesen mindegy a társasház részéről,
értve ezalatt azt, hogy a társasháznak nem feltétlenül jobb, ha mondjuk "saját
jogászt" vagy "saját könyvelőt" foglalkoztat egy társasházkezelő. Ha
"sajátja", a közös képviselő (cég) akkor is el fogja kérni a
szolgáltatásért járó díjat (külön tételként, vagy a közös képviseleti díjba
beépítve), ha pedig nem sajátja - akkor pedig a szakértő fogja kiszámlázni a
díjat. Minden formánál van egy "összes nettó kereset" és van egy adótartalom (esetleg költségtartalom), és mindet végső soron a társasház fizeti ki. Az pedig ugye nem is kérdés, hogy egy vízvezeték-szerelőt, vagy egy
bádogos szakembert, vagy egy lakatost, általában nem szoktak fixen alkalmazni.
Akár így, akár úgy, az a fontos, hogy egy IGAZÁN JÓ csapat dolgozzon a
társasház érdekében.
A formától függetlenül, a cél - szerintem - az, hogy a tulajdonosok vagy
lakók egyrészt érezzék jól magukat a társasházban, másrészt az ingatlan
értéke minimum ne csökkenjen, de inkább növekedjen. :-)
