Lakást veszek / vettem egy társasházban! Mit kell tudnom?

Először is, gratulálok, hogy eljutott idáig! Akár megkötötte már a szerződést, akár nem, kérem, olvassa el ezt a bejegyzést! (Ha már aláírta az adás-vételi szerződést, akkor is fontolja meg a javaslatokat!)

Ahhoz, hogy vásároljon egy ingatlant, szüksége lesz egy ügyvédre, ő mindenben tud Önnek segíteni. Az ügyvédet - legjobb esetben - Ön, mint vásárló bízza meg, Ön fizeti a díját, cserébe az ügyvéd az Ön érdekeit védi (és nem az eladóét, és nem az ingatlanértékesítőét). Most nem az ügyvéd munkájának bemutatása a célom, hanem néhány olyan társasházzal kapcsolatos dolog felsorolása, amellyel kevesen foglalkoznak, pedig nagyon fontos lehet a későbbiekben. Bár nagyon sokan sietnek, kapkodnak, nehogy lemaradjanak a kiválasztott lakásról, az alapvető körültekintést azonban sose felejtse el, saját magának lesz hálás a későbbiekben!

Először is, ha Önnek tényleg tetszik az adott lakás, kérem, ne sajnálja rá az időt és energiát, hogy felvegye a kapcsolatot a közös képviselővel, illetve a szomszédokkal!
A legjobb esetben, a jól felkészült eladó fel tudja mutatni Önnek a tulajdoni lapot (ezt nyilván az Ön ügyvédje is lekéri), az ingatlan legfontosabb dokumentumait. Ha nem, ezeket a közös képviselőtől kérje!

A közös képviselő elérhetőségei általában megtalálhatók a társasház bejárata körül. Hívja fel, és érdeklődjön az iránt, hogy az Ön által kiválasztott lakás közös költsége valóban mekkora, mit tartalmaz a közös költség, van-e hátraléka az eladónak (ezt akkor sem árt leellenőrizni, ha látott nullás igazolást). Van-e Szervezeti-Működési Szabályzata a társasháznak? Vannak-e az ingatlanra vonatkozó érdekes kikötések az SZMSZ-ben (állattartásra vonatkozóan, lakás-kiadásra vonatkozóan)? Milyen a társasház műszaki állapota? Van-e megtakarított pénze a társasháznak (lakástakarékpénztári vagy bármilyen más megtakarítási formában)? Ha szükség van rá, vannak-e felújítási elképzelések? Mi várható a következő 3-5-10 éven belül? Hányan vannak a nem fizető tulajdonosok? (Itt az arányokat érdemes megfigyelni) Amennyiben megvásárolja az ingatlant, feltétlenül kérjen igazolást a közös költség egyenlegekről (és ne nyugodjon meg addig, amíg a kezében nem tartja azt!). Kérhet Alapító Okiratot, SZMSZ-t, Alaprajzot (másolatokat).

A szomszédokhoz is érdemes bekopogni. Milyen a társasház? Milyen itt lakni? Milyenek a lakók? Van-e problémás lakó? (És nyilván annak kivédésére, hogy ne az egy problémás lakót találja meg, érdemes legalább 2 szomszédot megkérdezni…) Milyen a közös képviselő? Ha szükség es, mikor volt/van/lesz felújítás a házban? Mikor volt utoljára közgyűlés? Van-e rendszeresen közgyűlés? Szoktak-e kimutatásokat (egyenlegközlőket) kapni a tulajdonosok?

Kezdjen el gyanakodni, ha a fentebb vázolt kérdésekre furcsa válaszokat kap. Például, nincs még SZMSZ, nincs a társasháznak semmilyen megtakarítása – de súlyos műszaki problémái vannak, jelentős mértékű a közös költség hátralék, nem volt 2 (vagy több) éve közgyűlés, nincsenek kimutatások, stb. Ha kétségei vannak, feltétlenül beszélje meg azokat ügyvéddel, műszaki szakemberrel, társasházkezelővel, illetve értékelje újra az ingatlan értékét, árát! Az ingatlan - problémás körülményekkel - attól még lehet jó, csak árazza be a körülményeket is.

Nem árt, ha az adott ingatlan környékét személyesen, élőben térképezi fel. Egy-egy reggeli, napközbeni, késő esti séta sok mindenre deríthet fényt (azon kívül, hogy mi van a környéken, ilyenkor szokott kiderülni, hogy a szomszéd kávézó inkább éjfélig nyitva tartó kocsma – főleg a meleg évszakokban, az utcai közvilágítás épp a lakásba világít be, van egy vasúti sín a környéken, és az élelmiszerboltban hajnalban hangos árurakodás van). Nem baj, ha nem csak akkor nézi meg a lakást, amikor az ingatlanos/tulajdonos Önt odahívja. Ha tudja egyébként, hogy konkrétan hol szeretne lakást venni (térképen), a területet előzőleg is bejárhatja: a séták jót tesznekJ

Még néhány javaslat, (főleg) ha régi épületről, vagy (erősen) felújítandó lakásról van szó: nem árt, ha adott esetben műszaki ismeretekkel rendelkező, és/vagy építész szakember is látja az ingatlant, vásárlás előtt. De tényleg! Akkor is, ha a vásárló kisebb-közepes-nagy felújításra számít, súlyos nagyságrendekbe kerülhet egy-egy nem várt födémjavítás, újraparkettázás, nyílászáró-csere, stb.Ha furcsaságokat lát, fényképezzen, kérdezzen szakértőt! (Ha nem tud szakértőt, vegye fel velem a kapcsolatot, tudok ajánlani, Budapesten.)

És nem utolsó sorban, az első lakásukat vásárlóknak, fiataloknak, a félreértések elkerülése végett: a társasházakban a közös költséget fizetni kötelező (törvény mondja ki). A közös költséget akkor is be kell fizetni, ha nincs (rendes) közös képviselet, ha nem tájékoztattak róla, ha nem ismert a mérték, ha elfogyott a havi büdzsé. (!) A tulajdonosnak kötelezettségei is vannak, és jogai is, és a kettő egymással egyidejűleg létezik!

Sok sikert!

Közös képviselő vagy társasházkezelő? Mi a különbség a kettő között?

Mind a közös képviselő, mind a társasházkezelő "kezeli" a társasházat, intézi a társasházzal kapcsolatos ügyeket. Nagyon sokan keverik a két fogalmat, de megpróbáljuk mégis összehasonlítani ezeket.
A legfontosabb vonatkozó információk, a Társasházi törvény alapján (Tt.):

Láthatjuk, hogy a társasházkezelőnek rendelkeznie kell szakképesítéssel (üzletszerűen végzett tevékenység esetén), továbbá be kell jelentkeznie az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál (Kormányhivatalnál).

Ki lehet közös képviselő/társasházkezelő? Bárki (akit a közgyűlés megválaszt). De ha nem tulajdonos a társasházban, akkor csak szakképesítéssel rendelkező szakember lehet. Ha tulajdonos, akkor pedig nem kötelezhető a szakképesítés megszerzésére (avagy anélkül is megválasztható). Az egy másik kérdés persze, hogy hosszú távon jó-e, ha szakképesítés nélküli tulajdonos a közös képviselő.
A törvény felsorolja azt is, hogy ki NEM lehet társasházkezelő vagy közös képviselő (a kizáró okok ugyanazok mindkettőnél).

De mik a feladatai egy közös képviselőnek, illetve egy társasházkezelőnek (a törvény szerint)?

Úgy gondolom, hogy anno a törvényalkotó szándéka az volt, hogy a társasházak kötelezően rendelkezzenek egy olyan személlyel, aki intézi a közös ügyeket (ő intézi a számlák befizetését, ő felügyeli a társasház pénzügyeit, ő köti a biztosítást, stb.). Másrészt ez a személy számoljon is el (költségvetési javaslat - éves beszámoló), harmadrészt, gondoskodjon arról, hogy a Közgyűlés által meghozott határozatok megvalósuljanak, hiszen a Társasház = társas ház, tehát a tulajdonosoknak kell dönteniük a társasház sorsáról (a döntéseket pedig a közgyűlésen tehetik meg, határozatok formájában).
Valójában a Társasházi törvény a "szükséges minimumot" írja elő, teendők terén, ami lehet, hogy elegendő egy pár éves, 8-10 lakásos társasház esetén, ahol az egyik tulajdonos szívesen intézi ezeket az ügyeket, esetleg valamilyen (kis) tiszteletdíj fejében. (Ilyenkor elképzelek egy békés tulajdonosi közösséget, ahol mindenki szívesen és gond nélkül befizeti a közös költséget, muskátlik vannak minden ablakpárkányon, és hetente járnak át egymáshoz szomszédolni, egy-egy csésze teára.)
Aztán a törvényalkotó úgy gondolta (szerintem), hogy ami ennél bonyolultabb teendő, tehát az épületfenntartás, a felújítások koordinálása és az ingatlanhasznosítás, azt már a társasházkezelő feladatkörébe kell tenni, és ahhoz már szakképesítéssel is kell rendelkezni (jogosan).
A törvényalkotó valószínűleg anno nem tudta végiggondolni (vagy csak nem tudott tenni az ügy érdekében), hogy ez az egész társasházkezelői téma (is) elég komplex ahhoz, hogy a tulajdonostársak ne feltétlenül értsék meg részleteiben. Arra gondolok, hogy ha egy épület 70 éves, és lassan el kellene kezdeni pénzt gyűjtögetni egy épületszerkezet (mondjuk tető) felújítására, akkor nagyon könnyen előfordulhat, hogy a tisztelt tulajdonostársak úgy gondolják, hogy "ráérünk arra még". Nem akarnak közös költséget emelni, és ezt megszavazzák a közgyűlésen is. Az eredmény: rossz döntés. Pedig szabályosan hozta meg a tulajdonosi közösség. Ilyen és ehhez hasonló helyzetek miatt gondolom azt, hogy a (jó) közös képviselőnek vagy társasházkezelőnek óriási szerepe van abban, hogy megértesse a tulajdonosokkal, hogy mikor, mire, miért van szükség - és ez valójában rengeteg munka. Elmagyarázni, kommunikálni, rávezetni, érvelni, megérteni, megértetni, hiszen az ő tulajdonukról, a tulajdonolt ingatlan értékéről van szó.

Visszatérve a közös képviseleti feladatokhoz, ahogy fentebb is látható, a jogszabály ugyebár előír sok mindent, de emellett nem kötelezi a természetes személy közös képviselőt, hogy elvégezze a társasházkezelői tanfolyamot.

Gondolja végig, képesítés (szaktudás) nélkül hogyan lehet…

… gondoskodni arról, hogy a határozatok megfeleljenek a jogszabályoknak és az SZMSZ-nek?

… megállapítani, hogyan kell fenntartani egy 1-100 éves épületet?

… közös költséget megállapítani, költségvetési javaslatot készíteni, 3-5-10 éves távlatban tervezni, hosszú távon gondolkodni?

… közös költséget behajtani a nemfizetőktől?

… [értelmes] SZMSZ módosításokat végrehajtani?

… éves elszámolást készíteni, könyvelni?

… megállapítani, mely építészeti / építési / műszaki probléma a legfontosabb a 23 közül?

Sajnos a gyakorlatban a fenti előírások nem mindig valósulnak meg (pontosabban, a törvény nem írja elő ezek minőségét…).

Amennyiben Önök új közös képviselőt akarnak választani, és a kérdés az, hogy az tulajdonostárs legyen-e (olcsóbban?), vagy külsős szakértő (drágábban?), nyugodtan kalkulálják bele azt a lehetőséget is, hogy a lelkes tulajdonostársat befizetik egy társasházkezelő tanfolyamra (amennyiben látnak benne rációt). Amennyiben erre nincs lehetőség, vagy az illető nem akar/nem tud részt venni, érdemes egy szakképzett társasházkezelőt választani.

Azt is meg lehet említeni, hogy nem csak a társasházi törvény, hanem más törvények, jogszabályok, rendeletek is vonatkoznak a társasházkezelőre, és ezekből nem kevés van. Számviteli tv., Ptk, tűzvédelmi szabályzatról szóló rendelet… építkezéssel, felújításokkal kapcsolatos szabályozások... kormányrendelet a felvonókról... az SZJA-ról, adózásról, közigazgatásról nem is beszélve, és ez csak hirtelen néhány téma, amely szabályozását be kell tartani. A természetes személy közös képviselők nem biztos, hogy teljes mértékben tisztában vannak vele, mely előírásoknak, hogyan kell megfelelni (tisztelet a kivételnek). 

A közös képviselő vagy társasházkezelő feladatainak minőségi ellátásához sokfajta ismeret, több témában való jártasság szükséges. Sőt, szerencse, ha a közös képviselő vagy társasházkezelő otthon van a jogi, gazdasági, műszaki, építészeti, számviteli kérdésekben - például ha ezen szakmák egyikében dolgozott évekig. Mindezek mellett szinten kizártnak tartom, hogy valaki az összes említett szakmában profi legyen, így a legjobb, ha a speciális szakterületeket mindeközben szakemberre bízzuk: egy peres eljáráshoz fogadjunk jogászt, egy sok albetétes társasház könyveléséhez könyvelőt, komplex elszámolások/könyvelés esetén végeztessünk auditot, régi épület esetén készíttessünk épületdiagnosztikát, stb. (Ahogy csőtörés esetén sem a közös képviselő az, aki kicseréli a régi vezeték-szakaszt.) Egy közös képviselőnek vagy társasházkezelőnek leginkább szervezési, "manager" típusú feladatköre van: minél több feladatot hatékonyan és jól elvégezni és elvégeztetni, a legjobb/leghatékonyabb szakemberek bevonásával.

Az én véleményem az, hogy a szakemberek bevonásának formája teljesen mindegy a társasház részéről, értve ezalatt azt, hogy a társasháznak nem feltétlenül jobb, ha mondjuk "saját jogászt" vagy "saját könyvelőt" foglalkoztat egy társasházkezelő. Ha "sajátja", a közös képviselő (cég) akkor is el fogja kérni a szolgáltatásért járó díjat (külön tételként, vagy a közös képviseleti díjba beépítve), ha pedig nem sajátja - akkor pedig a szakértő fogja kiszámlázni a díjat. Minden formánál van egy "összes nettó kereset" és van egy adótartalom (esetleg költségtartalom), és mindet végső soron a társasház fizeti ki. Az pedig ugye nem is kérdés, hogy egy vízvezeték-szerelőt, vagy egy bádogos szakembert, vagy egy lakatost, általában nem szoktak fixen alkalmazni. Akár így, akár úgy, az a fontos, hogy egy IGAZÁN JÓ csapat dolgozzon a társasház érdekében.

A formától függetlenül, a cél - szerintem - az, hogy a tulajdonosok vagy lakók egyrészt érezzék jól magukat a társasházban, másrészt az ingatlan értéke minimum ne csökkenjen, de inkább növekedjen. :-)