1. Rendes közgyűlés
Az a közgyűlés, amelyet 8 naptári nappal előtte hirdetnek meg, tehát a közgyűlés összehívásának szabályait maradéktalanul betartják.
A társasházban minden évben ugyebár legalább egy közgyűlést tartani kell (jan.1-máj.31 között), és be kell számolni az előző év eredményeiről, illetve el kell fogadtatni az adott év működési-gazdasági tervét, költségvetését, közös költségét. Ezt a közgyűlést szokták éves, elszámoló közgyűlésnek hívni (amely ugyanakkor rendes közgyűlés). Természetesen, egy ilyen közgyűlésen más napirendi pontokat, témákat is meg lehet beszélni.
Az a közgyűlés, amelyet a társasház év közben tart, de nem az elszámolásról szól (még nem, vagy már nem), hanem más napirendi pontokról, az ugyanúgy rendes közgyűlés lehet, ha időben - előtte 8 naptári nappal - meghirdették.
Határozatképes az a rendes közgyűlés, amelyen a megjelentek képviselnek 50%-nyi + 1 db tulajdoni hányadot.
2. Rendkívüli közgyűlés
Az a közgyűlés, amelyet halaszthatatlan okok miatt nem hirdetnek meg 8 naptári nappal előtte, az rendkívüli közgyűlés. Alapos okoknak kell fennállniuk ehhez! Például, leszakadt a tető, beomlott/leesett/elégett egy épületszerkezet (az épület egy része), tehát valami SOS dologra kell gondolni. Ezt a közgyűlést azért hívják össze, hogy helyben, AZONNAL hozzanak döntést a tulajdonosok: például határoznak arról, hogy mindenki befizet fejenként x százezer forintot, hogy megkezdődhessenek a helyreállítási munkálatok. De azonnali döntés kellhet akkor is, amikor felmerül az alapos gyanú, hogy a társasház valamelyik tisztségviselője sikkaszt, lop. (Azért kell gyors, azonnali határozat, hogy lehessen menni a bankba a jegyzőkönyvvel, és megakadályozni, hogy további pénzek tűnjenek el a társasház számlájáról.)
Határozatképes az a rendkívüli közgyűlés, amelyen a megjelentek képviselnek 50%-nyi + 1 db tulajdoni hányadot.
Ha egy társasház le akarja váltani a közös képviseletet, és emiatt akár az aktuális közös képviselő, akár a számvizsgáló bizottság (v. intézőbizottság), akár a tulajdonosok 10%-a hívja össze a közgyűlést, és ennek kihirdetése 8 munkanappal előtte megtörténik, azt a közgyűlést hiába nevezik sokszor rendkívülinek (hiszen rendkívüli a témája), de formailag az akkor is egy rendes közgyűlésnek számít.
1-2. Hogy mi a különbség? Ha egy tulajdonosnak, vagy egy (korábbi) közös képviselőnek problémája van egy határozattal, a közgyűléstől (vagy a tudomásra jutástól) számított 60 napja van arra, hogy az adott határozatot 60 napon belül megtámadja a bíróságon. Mivel tartalmilag igen nehéz belekötni egy-egy határozatba, sokszor könnyebb formai okokra hivatkozva megtámadni ezeket a határozatokat. Magyarán, egyszerűbb azt állítani (főleg, ha jogos), hogy a közgyűlés nem lett meghirdetve megfelelően, mint azt sérelmezni, hogy a közös képviselőt leváltották. Ezért ajánlott, hogy ha csak nem FELTÉTLENÜL muszáj, a társasház ne tartson rendkívüli közgyűléseket, hanem a közgyűlés összehívásának szabályait maradéktalanul tartsa be.
3. Megismételt közgyűlés
Ahogy a rendkívüli közgyűlésre sem, a megismételt közgyűlésre sem vonatkozik a 8 naptári napos meghirdetési követelmény. Megismételt közgyűlésről akkor van szó, ha a rendes közgyűlésen nem jelentek meg elegen, azaz nem jött el az 50%+1 tulajdoni hányadot képviselő tulajdonos (ezért "nem határozatképesek"), ezért "másik" közgyűlést kell tartani.
Erről a rendes közgyűlés meghívójában kell nyilatkozni, mindenképpen, hogy a megismételt közgyűlés helye (!) és ideje (!) hol, mikor van! Sokszor ez így néz ki: "Amennyiben a [x dátumon, 18:00-ra meghirdetett rendes] közgyűlés nem határozatképes, a megismételt közgyűlésre változatlan helyszínen, 18:15-kor kerül sor. A megismételt közgyűlés a tulajdoni hányadra való tekintet nélkül határozatképes."
A megismételt közgyűlést lehet ugyanazon a napon is tartani, de lehet másik napon is, de maximum 15 napon belül. (A társasház szervezeti-működési szabályzata meghatározhatja, hogy lehet-e egy napon a kettő, vagy sem.)
A megismételt közgyűlésen csak ugyanazok a napirendi pontok tárgyalhatóak, mint amelyek a rendes közgyűlés meghívójában meg lettek hirdetve.
Ha a rendes, eredeti közgyűlés napirendi pontjai között olyan is szerepelt, amely megtárgyalásához (határozathozatalhoz) 50%+1, vagy 2/3-os, 4/5-ös, vagy más, meghatározott tulajdonosi többség szükséges, akkor ezeket a napirendi pontokat nem lehet tárgyalni a megismételt közgyűlésen. Például: SZMSZ-t szeretnénk változtatni, a rendes közgyűlésen viszont nem jelent meg 50%+1 tulajdonos (tulajdoni hányad szerint). 15 perccel később megkezdődik a megismételt közgyűlés, 32% tulajdoni hányad részvételével. Ez a 32%-nyi tulajdonos más napirendi pontokat megtárgyalhat, de SZMSZ tekintetében nem hozhat határozatot!
4. Részközgyűlés
Akkor szoktak tartani részközgyűléseket, amikor egy társasház vagy fizikailag több épületből áll, vagy több lépcsőházból. Ha jogilag egyetlen társasházról van szó, de mégis külön-külön működésben gondolkodnak a tulajdonosok, vagy egyszerűen fizikai lehetetlenség egyszerre mindenkivel közgyűlést tartani (például panel épületeknél, vagy lakóparkok esetén). A részközgyűlés szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell rögzíteni (meg kell például pontosan határozni a részközgyűlési körzeteket). A lényeg az, hogy mondjuk minden lépcsőház megtartja a maga részközgyűlését, majd a végén a szavazatokat összesítik az egész társasházra.
+1: Írásbeli szavazás,
amely nem közgyűlés, de a határozathozatal egyik módja. (Erről majd később)
Fontos dolgok a közgyűlésekhez:
- A közgyűlések meghívójának tartalmi, formai kellékei vannak (=van egy csomó információ, amit bele kell írni): 1. a közgyűlés helye, ideje. 2. Napirendi pontok felsorolása, amelyekből az első: "első napirendi pont: a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető, és kettő hitelesítő tulajdonostárs (vagy jelenlévő meghatalmazottjuk) megválasztása" 3. Részközgyűlés szabályai, amennyiben ez aktuális. 4. A megismételt közgyűlésre vonatkozó helyszín és dátum, valamint a figyelmeztetés az eltérő határozatképességre (ld. fentebb, "megjelent tulajdoni hányadra való tekintet nélkül határozatképes"). 5. Mellékletként kell csatolni az írásos előterjesztéseket.
- A közgyűlésekről jegyzőkönyvet kell készíteni, a közgyűléstől számított 8 napon belül. A teljes jegyzőkönyvet nem, de a határozatokat ki kell függeszteni jól látható helyre a társasházban.
- A jegyzőkönyvbe bármelyik tulajdonos ingyenesen betekinthet (de például a fénymásolásért díjat is felszámolhat a közös képviselő). A jegyzőkönyvnek nem kell szó szerint tartalmaznia a közgyűlésen elhangzottakat (!), viszont a határozatokat igen (azt viszont szó szerint), illetve a határozatkori tulajdoni hányadokat, és a szavazás eredményét.
- A határozatképességet ellenőrizni kell minden határozat előtt (azért, mert a tulajdonosok jönnek-mennek).
- A szavazás akkor sikeres a közgyűlésen, ha az IGEN szavazatok tulajdoni hányad szerinti aránya meghaladja a NEM ÉS a TARTÓZKODIK szavazatok együttes, tulajdon hányad szerinti arányát! Aki tehát tartózkodik, az lényegében NEMMEL szavaz! Amennyiben nem 50%+1, hanem annál szigorúbb a megkötés az egyes napirendi pontoknál, értelemszerűen változnak a százalékok.
- A meghívóban nem szereplő napirendben nem lehet érvényes határozatot hozni (egyik közgyűlésen sem). Még akkor sem, ha MINDEN tulajdonos jelen van a közgyűlésen. Nem lehet tehát határozatot hozni abban a témában, amelyet "Egyéb" nevű napirendi pont alatt "értettek".
- A tulajdonosok dönthetnek arról, hogy nem a meghívóban meghatározott, hanem más sorrendben tárgyalják a napirendi pontokat.
